ข้อใด ไม่ใช่ ประโยชน์ของพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์

             การดำเนินการพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์ อาจจะมีทั้งข้อดีเเละข้อเสีย แต่การทำธุรกิจบนอินเทอร์เน็ตที่เรียกว่า 

พาณิชย์อีเล็กทรอนิกส์ มีหลายด้าน ทั้งผู้บริโภค ผู้ผลิต และผู้จัดจำหน่ายคือ

            1.1    ได้รับความสะดวกรวดเร็วในการซื้อขาสินค้า

            1.2    มีช่องทางในการเลือกซื้อสินค้าและบริการมากขึ้น

            1.3    มีสินค้าและบริการให้เลือกซือมากขึ้น

            2.1    สามารถเพิ่มช่องทางในการจัดจำหน่ายได้มากขึ้น

            2.2    สามารถขยายตลาดได้มากขึ้น

            2.3    สร้างความสัมพันธ์กับผู้บริโภคได้มากขึ้น

            2.4    ลดค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บเอกสาร

        3. ประโยชน์ต่อผู้จัดจำหน่าย

            3.1    เพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานและการขาย

            3.2    สามารถเข้าถึงลูกค้าได้ทั่วโลก

            3.4    เปิดทำการจำหน่ายได้ 24 ชั่วโมง

            3.5    ลดต้นทุนและเวลาในการจำหน่าย

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ร้านค้า พื้นที่สำนักงานต่างๆ ที่มีจุดประสงค์เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นมาใช้เพื่อการประกอบธุรกิจหรือนำมาประกอบการค้า (Commercial) เช่น การใช้อาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office) การใช้อาคารหรือพื้นที่เพื่อการขายสินค้า สถานที่ให้บริการต่างๆ ร้านอาหาร พื้นที่แสดงสินค้า หรือพื้นที่เก็บของ เป็นต้น

โดยสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ นั้นจะมีคู่สัญญาสองฝ่ายคือ ผู้ให้เช่า คือผู้ที่นำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่า โดยอาจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่ให้เช่านั้นเอง หรืออาจไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เป็นผู้ที่มีสิทธิตามสัญญาหรือตามกฎหมายนำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่าได้ เป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่ง และผู้เช่าอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นผู้ที่จะมีสิทธิในการได้ใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่าดังกล่าวภายในระยะเวลาการเช่าที่กำหนดในสัญญา โดยผู้เช่าตกลงจะชำระค่าเช่าเพื่อเป็นการตอบแทนการใช้ประโยชน์นั้น

การนำไปใช้

ในการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คู่สัญญาควรจะ

• ระบุสิ่งบ่งชี้ให้ชัดเจนของอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่ามีขอบเขตเท่าใด รวมสิ่งใดบ้าง และไม่รวมสิ่งใด เช่น อาคารใด ขนาดเท่าใด อยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่เท่าไหร่ บ้านเลขที่เท่าไหร่ อยู่ห้องเลขที่ และชั้นที่เท่าใดบ้าง รวมส่วนควบ ทรัพย์สินที่ติดอยู่ในสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ด้วยหรือไม่
• ตกลงกันให้ชัดเจนว่า ก่อน ตลอด และหลังระยะเวลาการเช่า ผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องชำระค่าอะไรบ้าง เช่น ค่าเช่า เงินค่าสิทธิการเช่า เงินกินเปล่า เงินประกันการเช่า เงินประกันความเสียหาย ค่าส่วนกลาง ค่ารายปี ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าบริการต่างๆ โดยกำหนดวิธีและระยะเวลาการชำระให้ชัดเจน เช่น ชำระเป็นรายวัน รายเดือน หรือรายปี เงินส่วนใดมีสิทธิจะได้คืน หรือไม่ได้คืน และด้วยเงื่อนไขใดบ้าง เพื่อผู้เช่าจะได้ทราบถึงค่าใช้จ่าย ต้นทุนทั้งหมดที่จะเกิดขึ้นจากการเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์นี้ อีกทั้งยังเป็นการช่วยให้ผู้เช่าสามารถวางแผนและบริหารจัดการเงิน และสามารถชำระค่าเช่า หรือเงินค่าอื่นๆ ถ้ามี ได้ตามกำหนดสัญญาอีกด้วย
• นอกจากจะตกลง กำหนดรายละเอียดของ ตัวผู้เช่า ระยะเวลาการเช่า และค่าเช่าซึ่งถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าแล้ว คู่สัญญายังสามารถกำหนดรายละเอียดเงื่อนไขอื่นๆ เกี่ยวกับการเช่าได้อีกด้วย เช่น คำมั่นจะให้ใช้เช่าต่อเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า การต่อระยะเวลาการเช่าอัตโนมัติ หลักประกันการเช่า เงินกินเปล่า ค่าบริการส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน สิทธิของผู้เช่าในการนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าช่วง หน้าที่การทำประกันภัยเพื่อคุ้มครองสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เช่า หน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่า เงื่อนไขการแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า การใช้สถานที่เช่า สิทธิการใช้ที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย ภาระภาษีเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อากรแสตมป์ หรือ หน้าที่การปฏิบัติตามกฎ ระเบียบเกี่ยวกับการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่เช่า เช่น ข้อกำหนดการใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมถึง ความรับผิดของผู้เช่ากรณีทรัพย์สินหรือสถานที่เช่านั้นสูญหาย หรือเสียหาย เป็นต้น
• จัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์เป็นลายลักษณ์อักษรและลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เนื่องจากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนี้ ในการเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หากมีสัญญาที่ลงนามโดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าแล้ว คู่สัญญาย่อมมั่นใจได้ว่า สิทธิ ภาระ และหน้าที่ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสามารถนำไปฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างกันในอนาคต โดยคู่สัญญาอาจจัดทำสัญญาเป็น 2 ฉบับหรือมากกว่า เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายและผู้เกี่ยวข้องยึดถือไว้อ้างอิงได้ และใช้เพื่อเป็นหลักฐานแห่งการเช่าด้วย
• ทั้งนี้ ในการทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ นอกจากจะให้คู่สัญญาลงนามในสัญญาให้ครบถ้วน ซึ่งในกรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคลผู้ที่ลงนามจะต้องเป็นผู้ที่มีอำนาจลงนาม และการลงนามต้องลงนามตามเงื่อนไขที่จดทะเบียนนิติบุคคลเอาไว้จึงจะผูกพันนิติบุคคลนั้นๆ โดยสามารถตรวจสอบผู้มีอำนาจลงนามและเงื่อนไขการลงนามของนิติบุคคลได้จากหนังสือรับรองที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ออกให้ เช่น กรรมการบริษัทสองคนลงนามร่วมกันและประทับตรา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรจะขอเอกสารแสดงตัวตนของอีกฝ่ายหนึ่งที่เจ้าของเอกสารลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เพื่อสามารถอ้างอิงลายมือชื่อที่ลงไว้ในสัญญาว่าเป็นของบุคคลนั้นจริง เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้องของคู่สัญญาผู้นั้น สำหรับคู่สัญญาที่เป็นบุคคลธรรมดา และสำเนาหนังสือรับรองและสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคลที่ลงชื่อในสัญญานี้ บุคคล เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ ผู้รับมอบอำนาจ ในกรณีที่คู่สัญญานั้นเป็นนิติบุคคล โดยเอกสารที่เป็นสำเนาและเป็นเอกสารของบุคคล ต้องให้บุคคลผู้เป็นเจ้าของเอกสารนั้นลงนามรับรองสำเนาด้วย ในกรณีที่เจ้าของเอกสารนั้นเป็นนิติบุคคล เช่น หนังสือรับรอง หรือสำเนาเอกสารอื่นใดที่เป็นของนิติบุคคล ผู้ลงนามและเงื่อนไขการลงนามรับรองสำเนาถูกต้องจะต้องเป็นไปตามผู้ลงนามและเงื่อนไขการลงนามที่ระบุไว้ในหนังสือรับรองด้วยเช่นกัน กล่าวคือ ผู้ลงนามและเงื่อนไขเหมือนกับการลงนามในสัญญา

ภาษีอากร

เจ้าของสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจตกลงกันให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบ หรือร่วมกันรับผิดชอบตามสัดส่วนที่ตกลงกันก็ได้

อนึ่งสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และคู่ฉบับ กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระอากรแสตมป์ ตามอัตราและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ฉะนั้น หากได้มีการจัดทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่า หรือผู้เช่าในกรณีที่มีการตกลงผลักภาระหน้าที่การชำระอากรแสตมป์ให้ผู้เช่า จักต้องติดอากรแสตมป์ หรือนำไปชำระค่าอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน (ตีตรา) ให้ถูกต้องครบถ้วนตามจำนวนและภายในเวลาที่กรมสรรพากรกำหนด มิฉะนั้น หากมีการฟ้องร้องอันเกี่ยวกับสัญญานี้ ศาลจะไม่รับฟังสัญญาที่ไม่ได้ชำระอากรโดยสมบูรณ์เป็นพยานหลักฐาน อีกทั้ง ยังมีค่าปรับการไม่ชำระอากรแสตมป์ และอาจมีโทษทางอาญาอีกด้วย

ข้อควรพิจารณา

• วัตถุประสงค์แห่งการเช่า โดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับผู้เช่าว่าต้องการจะนำสิ่งปลูกสร้างที่เช่าไปใช้ประโยชน์เพื่อการใดบ้าง เช่น ใช้เพื่อการประกอบธุรกิจ ใช้เป็นอาคารสำนักงาน ใช้เป็นคลังสินค้า สถานที่เก็บของ หรือใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย โดยสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์นี้ ร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้างเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์
• ตัวผู้เช่า ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เนื่องจาก พฤติกรรม ประเภทและลักษณะการประกอบธุรกิจของผู้เช่า อุปนิสัย ความซื่อสัตย์ ความระมัดระวัง ความรอบคอบ พฤติกรรมการดูแลรักษาทรัพย์ และความมั่นคงทางการเงิน ของผู้เช่าอาจมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่า ตัวอย่างเช่น ลักษณะการประกอบธุรกิจของผู้เช่าอาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินที่เช่าหรือต่อผู้ให้เช่าได้ เช่น ผู้เช่าเช่าพื้นที่เพื่อประกอบกิจการร้านอาหารซึ่งต้องมีการปรุง/ประกอบอาหารภายในสถานที่เช่า ซึ่งอาจทำให้สถานที่เช่าและบริเวณรอบข้างมีกลิ่นรบกวนและสกปรก หรืออาจมีความเสี่ยงที่จะทำให้เกิดเพลิงไหม้ได้ง่ายกว่าการประกอบธุรกิจอื่น หรือในกรณีที่ผู้เช่ามีสถานะทางการเงินไม่มั่นคง อาจทำให้ผู้ให้เช่าถูกผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่าได้
• ในกรณีที่ ผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าตกลงจะให้ผู้เช่าเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ต่อไปอีก คำมั่นจะให้เช่าต่อดังกล่าวจะต้องระบุและกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เอาไว้ให้ชัดเจนและแน่นอน เช่น ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อตามคำมั่นนั้น รวมถึงเงื่อนไข และระยะเวลาการตอบรับคำมั่น
• นอกจากนี้ ผู้เช่าต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่าตามสัญญานี้ ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำออกให้เช่าโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่านั้น โดยที่ไม่มีภาระผูกพันอื่นในทรัพย์สินที่เช่า โดยสามารถตรวจได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินออกให้ เช่น โฉนดที่ดิน หรือ เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง หรือในกรณีที่ผู้ให้เช่านำอาคาร/พื้นที่พาณิชย์มาให้เช่าช่วงต่อ ผู้เช่าต้องแน่ใจว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะนำอาคาร/พื้นที่พาณิชย์นั้นออกให้เช่าช่วงได้โดยชอบด้วยกฎหมาย โดยอาจตรวจสอบได้จากสัญญาที่ผู้ให้เช่าทำกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยนอกจากผู้เช่าจะขอตรวจสอบเอกสารเหล่านี้จากผู้ให้เช่าก่อนเข้าทำสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้เช่าอาจนำสำเนาเอกสารเหล่านี้มาประกอบเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาได้อีกด้วย
• ในกรณีที่ทรัพย์สินอื่นๆ ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า เช่น เฟอร์นิเจอร์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา สถานที่จอดรถ หรือบริการต่างๆ คู่สัญญาอาจทำสัญญาบริการ เพื่อรองรับค่าบริการและรายละเอียดขอบเขตบริการดังกล่าวแยกเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งก็ได้
• ระยะเวลาการเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงระยะเวลาการเช่าสั้นหรือยาวตามความต้องการของคู่สัญญา อย่างไรก็ดี กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี กล่าวคือ หากมีการตกลงระยะเวลาการเช่ากันเกินกว่า 30 ปี ระยะเวลาการเช่าดังกล่าวจะถูกลดลงมาโดยผลของกฎหมาย ให้เหลือเพียง 30 ปี อย่างไรก็ดี หากการเช่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบการพาณิชย์กรรมหรืออุตสาหกรรมตามเงื่อนไขที่กำหนดใน พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง คู่สัญญาอาจตกลงระยะเวลาการเช่าได้สูงถึง 50 ปี
• การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีทะเบียนที่มีระยะเวลาการเช่าเกินว่า 3 ปี กฎหมายดังกล่าวก็ได้กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือตามแบบ และจดทะเบียนการเช่าต่อกรมที่ดินหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบด้วยหากสิ่งปลูกสร้างที่เช่ากันนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน เช่น ที่ดิน บ้าน อาคาร หรือห้องชุด เป็นต้น หากมีการตกลงระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ไม่เกินสาม 3 ปี เท่านั้น ซึ่งการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์กับกรมที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมราชการซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งสิ้น หรือร่วมกันชำระตามสัดส่วนก็ได้
• ในวันรับมอบ กล่าวคือ วันที่ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่า และเข้าใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ตามการเช่านี้ ผู้เช่าควรทำ บันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่า ณ วันรับมอบ โดยการบันทึกนี้ อาจทำรวมอยู่ในสัญญาได้ ในกรณีที่สัญญาเช่าได้มีการจัดทำในวัน หรือภายหลังจากวันรับมอบ โดยจะบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่าว่า มีสภาพสมบูรณ์ดี หรือไม่ มีส่วนใด ชำรุดบกพร่องอยู่ก่อนการครอบครองแล้วหรือไม่ พร้อมลงนามคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย โดยบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่ามีความสำคัญมากในกรณีการเช่าสิ้นสุดลงและ ผู้ให้เช่ามีการเรียกเก็บค่าเสียหาย ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ มีกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังต่อไปนี้

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป