บ้าน ธนารักษ์ ซื้อขาย ได้ ไหม

บังเอิ๊ญบังเอิญ ให้ตายเถอะ ไม่ได้ตั้งใจจะไปจับผิดจับถูกใครเลยจิงจิง แต่ไปเดินเล่นต่างจังหวัด กะจะแวะไปหาข้าวเที่ยงรองท้องในห้างเพราะแอร์เย็นดี ก็เลยไปเจอเขากำลังขายโครงการอยู่พอดี

เดาเอาเองก้อละกันว่าไปเจอโครงการที่ไหน เพราะเขาเปิดขายพร้อมกันทั่วไทย ภาคเหนือก้อโน่นเลย เชียงใหม่-เชียงราย ภาคใต้ที่ประจวบคีรีขันธ์ ภาคอีสานที่ขอนแก่น ภาคตะวันออกทุกวันนี้ให้เรียกว่าโซน EEC ที่ชลบุรี

Advertisement

ประเด็นที่เห็นว่านำมาชวนคุยได้น้ำได้เนื้อ นั่งฟังลูกค้าที่สอบถามพนักงานโครงการหนุกดี มีตรงมั่ง เลี่ยงบาลีมั่ง

ก่อนอื่นปรับพื้นฐานกันก่อน ปกติที่อยู่อาศัยที่ทำออกมาขาย ถ้าซื้อไปแล้วเราได้โฉนด = เราได้กรรมสิทธิ์ แต่ถ้าซื้อไปแล้วเราไม่ได้โฉนด แต่ได้สิทธิการเช่า = เราเป็นผู้ครอบครอง

ท่องคาถานี้ไว้ให้ดี โฉนด=กรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า=ผู้ครอบครอง

Advertisement

ถ้าเป็นละครน้ำเน่า กรรมสิทธิ์ถือเป็นลูกเมียหลวง ผู้ครอบครองถือเป็นลูกเมียน้อยก็ว่าได้ กล่าวคือ ลูกเมียน้อยหรือผู้ครอบครอง มีสถานะด้อยกว่าลูกเมียหลวงหรือกรรมสิทธิ์

เหตุผลเพราะถ้าเราซื้อที่อยู่อาศัยแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์ เราเป็นเจ้าของสิทธิ สามารถนำโฉนดไปตึ๊งกับแบงก์เพื่อนำเงินออกมาใช้เมื่อไหร่ก็ได้ หรือจะยกให้ใครก็ได้ทั้งนั้น

แต่ถ้าเป็นสิทธิการเช่าเราเป็นแค่ผู้ครอบครอง เจ้าของกรรมสิทธิ์คือกรมธนารักษ์ ตอนซื้อครั้งแรกเราซื้อสัญญาเช่า 30 ปี ในระหว่างทางถ้าผ่อนหมดก่อน สมมุติผ่อนหมดใน 15 ปี เหลืออายุการเช่า 15 ปี

คำถามคือ ถ้าอยากได้เงินใช้ สัญญาเช่าที่กอดอยู่กับตัวจะสามารถนำไปเป็นหลักประกันจำนองกับแบงก์เพื่อกู้เงินสดมาใช้จ่ายได้หรือไม่

เรื่องที่ 2 ถ้าอยู่ไป 20 กว่าปีจะหมดสัญญาเช่าแล้วสามารถขายได้หรือไม่ ซึ่งเรื่องขายออกไปตอบให้ตรงนี้เลยว่าทำไม่ได้ เพราะคุณเป็นแค่ผู้ครอบครองไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์

ส่วนเรื่องอยากจะตึ๊งแบงก์รอบ 2 ทางเจ้าหน้าที่ธนารักษ์บอกว่าน่าจะเซ็นให้ได้ถ้าแบงก์ยอมให้กู้ ด้วยความอยากเผือกก็เลยวิ่งไปถามพี่พนักงานแบงก์ออมสิน คำตอบแบบไม่ต้องเดาก็คือแบงก์ยินดีให้กู้ถ้ากรมธนารักษ์เซ็นอนุญาตมา

อยากจะหัวเราะ ฮา ฮา ฮา ตกลงได้หรือไม่ได้กันแน่

โครงการบ้านคนไทยประชารัฐ ตัวเนื้อนโยบายเพื่อส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง หรืออย่างน้อยซื้อที่อยู่อาศัยที่มีงวดผ่อนเทียบเท่าการเช่าบ้านอยู่ พูดง่ายๆ เปลี่ยนจากเช่ามาซื้อ

เพียงแต่ที่ผ่านมา ภาคเอกชนไม่เล่นด้วยเพราะรัฐบาลตั้งเพดานบ้านประชารัฐไม่เกิน 7 แสน แมวที่ไหนจะทำได้

ต่อมารัฐบาลก็เลยเปลี่ยนโหมดจากการซื้อที่ดิน-สร้างบ้านขาย-โอนกรรมสิทธิ์ มาเป็นการเช่าที่ดิน (ที่ราชพัสดุ)-สร้างบ้านขาย-แลกกับได้สัญญาเช่า

มีผู้บริหารเอกชนวิเคราะห์ให้ฟังว่าวิธีการนี้ไม่ตอบโจทย์ เพราะที่อยู่อาศัยเป็นของราคาแพง บางคนชีวิตนี้ทั้งชีวิตอาจซื้อได้หลังเดียว พฤติกรรมผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ถึงยังไงต้องการมีกรรมสิทธิ์เป็นของตนเอง

แต่เวอร์ชั่นบ้านประชารัฐ ซึ่งไม่ว่าจะเรียกในชื่อไหนก็ตาม เช่น บ้านมั่นคง บ้านการเคหะฯ บ้านคนไทยประชารัฐ บ้านธนารักษ์ ฯลฯ ไม่ใช่การซื้อกรรมสิทธิ์ แต่เป็นการซื้อสัญญาเช่า

เดิมเช่าสั้นอาจจะครั้งละ 6 เดือน 1 ปี ถ้ามาซื้อบ้านบนที่ราชพัสดุกลายเป็นซื้อสัญญาเช่า 30 ปี ถ้ามองอย่างไม่มีอคติ ก็ต้องยอมรับว่าวิเคราะห์ไม่ผิดจากข้อเท็จจริง

ลูกค้าถามต่อว่า ชีวิตฉันหลังจากปีที่ 31 เป็นต้นไปจะอยู่ยังไง โดนไล่ที่หรือเปล่า ทางน้องพนักงานโครงการยืนยันนั่งยันว่า ราคาขายหลังละ 6.99 แสนบาท เป็นการซื้อกรรมสิทธิ์ตัวอาคารไปแล้ว

ดังนั้น ปีที่ 31 เป็นต้นไป ถึงยังไงกรมธนารักษ์ก็ต้องต่อสัญญาเช่าให้แน่นอน ราคายังไม่รู้แต่น่าจะถูกเหมือนได้เปล่า เป็นการทำสัญญาทางเทคนิค กล่าวคือ สัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุ ค่าใช้จ่ายตกปีละ 100-200 บาท

นี่ก็เป็นอีกเรื่องที่ธนารักษ์น่าจะต้องเคลียร์ข้อสงสัย เพราะกรมใช้วิธีให้เอกชนประมูลลงทุนพัฒนาโครงการบนที่ราชพัสดุ สัญญาเช่า 30 ปี ตัวเอกชนก็ลงทุนสร้างบ้านขาย

เมื่อสัญญาเช่าระหว่างกรมธนารักษ์กับเอกชนหมดลงภายใน 30 ปี คำถามของลูกค้าคือปีที่ 31 เขาจะอยู่ยังไง เพราะเห็นสามารถรื้อถอนได้ปกติ๊ ปกติ ถ้าทำเลเปลี่ยนแปลง การรื้อให้ผู้เช่ารายใหม่เข้ามาลงทุนสร้างผลประโยชน์ตอบแทนให้กับรัฐก็ย่อมสามารถทำได้

เพียงแต่ในกรณีนี้ ถ้ากรมธนารักษ์ต้องการสร้างความมั่นใจให้กับผู้มีรายได้น้อย ก็ควรแสดงความรับผิดชอบด้วยการระบุไปในสัญญาเลยว่า สัญญาเช่า 30 ปี สามารถต่อได้อัตโนมัติอีก 30 ปี หรือจะเป็น 30+30+30 ปี ยิ่งดีใหญ่ (ถ้าทำได้นะ)

เท่าที่ฟังดูตอนนี้ ลูกค้าได้เพียงลมปากว่าอยู่ต่อไปได้ไม่สิ้นสุด เพราะธนารักษ์ไม่น่าจะรังแกประชาชนหรอก

อีกเรื่องที่ยังสะดุดหู การซื้อสัญญาเช่าและผ่อนจนหมด 6.99 แสนบาทแล้วบอกว่าได้กรรมสิทธิ์ในตัวอาคาร เอิ่ม คำอธิบายน่าจะเพี้ยนจากข้อเท็จจริง เพราะบริษัทเอกชนก็เช่าที่จากกรมธนารักษ์

แม้มีการสร้างอาคารก็สร้างบนที่ดินเช่า สัญญาใหญ่หมดใน 30 ปี สัญญาที่ขายช่วงต่อให้ลูกค้ารายย่อยก็ต้องสิ้นสุดลงพร้อมกันภายใน 30 ปี คิดว่าหลักการน่าจะออกมาแนวนี้มากกว่า

ขออีกสักเรื่อง ว่าด้วย ?ค่าส่วนกลาง? โมเดลบ้านคนไทยประชารัฐตั้งเพดานราคาห้ามเกิน 7 แสนบาท แต่ไม่ได้ตั้งเพดานเรื่องค่าส่วนกลาง

ผลลัพธ์ที่ออกมา งวดผ่อนไม่เกินเดือนละ 4,500 บาท แต่มีค่าส่วนกลาง 690 บาท เท่ากับมีภาระเดือนละ 5,190 บาท

ไม่รู้ว่าค่าส่วนกลาง 15% ของงวดผ่อนสูงหรือต่ำ รู้แต่ว่าสอบถามเจ้าหน้าที่อีกท่าน ปัจจุบันพี่เขาผ่อนบ้านตัวเองใกล้หมดแล้ว เดือนละ 7,700 บาท ค่าส่วนกลางเดือนละ 400 บาท (ฮา)

ที่ดินของกรมธนารักษ์สามารถซื้อขายได้ไหม

ที่ราชพัสดุสามารถทำอะไรได้บ้าง

บ้านธนารักษ์ คืออะไร

ที่ราชพัสดุทำโฉนดได้ไหม