การขายฝากต่างกับการจำนอง ตรงที่การขายฝากทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ คือ การขายทรัพย์สินที่กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้รับซื้อทันที ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนเอาทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนด ถ้าเลยเวลาไปแม้แต่วันเดียว ผู้รับขายฝากหรือผู้รับซื้อฝากยึดทรัพย์สินที่ไปฝากขายได้ทันที โดยไม่ต้องให้ศาลสั่ง ขายฝากตามกฎหมายใหม่ หมายความเฉพาะถึง การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นการขายฝากชนิดอื่นๆ ไม่รวมอยู่ในความหมายของกฎหมายฉบับนี้ “เกษตรกรรม” หมายความว่า การทำนา ทำสวน ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำและกิจการอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง และ “ที่อยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัยหรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยหนังสือขายฝากอย่างน้อยต้องมีชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝากราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่(จำนวนเงินที่จะไถ่) วันที่ขายฝาก และกำหนดวันที่ครบกำหนดไถ่ ผู้ใดจะอ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะเพราะเหตุมีรายการไม่ครบถ้วนไม่ได้ และข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายนี้ เป็นโมฆะ ประเด็นที่เจ้าหนี้ผู้รับซื้อฝากที่ดินต้องรู้ **1. “เรียกดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี” จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี โดยคำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่ ไม่ว่าในสัญญาจะมีข้อความระบุไว้เป็นประการใด หากผู้รับซื้อฝากได้รับเงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดอันอาจคำนวณเป็นเงินได้จากผู้ขายฝากอันเนื่องมาจากการซื้อฝาก ให้ถือว่าเงิน ทรัพย์สิน ประโยชน์ หรือค่าตอบแทนนั้นเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ได้ชำระแล้ว 2. “สัญญาขั้นต่ำ 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี” สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลา1 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี 3. ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ให้สิทธิลูกหนี้ผู้ขายฝากนำสินไถ่มาชำระหนี้ล่วงหน้าก่อนถึงวันกำหนดไถ่ถอนได้ โดยได้สิทธิลดต้นลดดอก ฝ่ายเจ้าหนี้หรือผู้รับซื้อฝากจะคิดว่าปรับได้คล้ายๆ กับธนาคาร เป็นค่าเสียโอกาสที่จะได้ดอกเบี้ย แต่ค่าปรับต้องไม่เกิน 2% ของเงินต้น คิดจากวันที่ชำระก่อนกำหนดจนถึงวันครบกำหนดไถ่ ***4. ก่อนครบกำหนด 3-6 เดือน ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนให้ผู้ขายฝากทราบ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 กำหนดให้ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องแจ้งแก่ผู้ขายฝากให้ทราบถึงกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่มากกว่า 6 เดือน โดยต้องทำเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากพร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากผู้รับซื้อฝากในสัญญาขายฝากเปลี่ยนไปไม่ใช่ผู้รับซื้อฝากเดิม ผู้รับซื้อฝากเดิมจะต้องแจ้งแก่ผู้ขายฝากว่าจะต้องไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากกับใครและสถานที่ที่จะชำระค่าสินไถ่ ซึ่งหากผู้รับซื้อฝากไม่ได้แจ้งแก่ผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดหรือมิได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากให้แก่ผู้ขายฝาก กฎหมายบัญญัติให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยชำระค่าสินไถ่ตามกำหนดเดิม กฎหมายได้บัญญัติให้ผู้รับซื้อฝากต้องกระทำไว้อย่างเคร่งครัดในการแจ้งเตือนผู้ขายฝากถึงกำหนดเวลาไถ่ล่วงหน้า ซึ่งผลของการไม่ปฏิบัติตามส่งผลให้ระยะเวลาไถ่ที่ตกลงกันไว้ระหว่างคู่สัญญาขยายออกไปอีก 6 เดือนทันที โดยผลของกฎหมายไม่ถือว่าเป็นการผิดนัดชำระหนี้ และผู้ขายฝากจะชำระค่าสินไถ่ตามจำนวนเดิมที่ระบุในสัญญา หมายความว่า ผู้รับซื้อฝากจะเป็นฝ่ายที่เสียประโยชน์ไม่ได้รับประโยชน์จากการไม่ชำระหนี้ตามกำหนดเวลาในสัญญา ซึ่งการที่ต้องแจ้งเตือนผู้ขายฝากนั้นเป็นการเพิ่มภาระหน้าที่แก่ผู้รับซื้อฝาก 5. ถ้าผู้รับซื้อฝากไม่รับไถ่ ผู้ขายฝากไปวางทรัพย์ได้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียน เมื่อผู้ขายฝากไปวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์แล้ว ที่ดินที่ขายฝากกันกลับไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากทันที ปรึกษากฎหมายโทร 080-9193691 ,
02-0749954 หรือ แอดไลน์ @closelawyer หรือ คลิก https://line.me/R/ti/p/%40closelawyer  ขายฝาก-จำนอง มอบอำนาจได้ไหม ? เตรียมเอกสารยังไง ไม่ให้โมฆะ การมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินแทนเจ้าของ เป็นเรื่องปกติที่มักจะทำกันโดยจะเห็นได้บ่อยเป็นพิเศษเวลา เราไปทำนิติกรรมซื้อ-ขาย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดก็ตาม เพราะหลายๆ คนก็ไม่มีเวลา หรือไม่เชี่ยวชาญในการทำเรื่องเอกสาร การมอบอำนาจให้ผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้ไปทำเรื่องให้ นอกจากจะประหยัดเวลาแล้ว ยังหมดห่วงเรื่องโดนเจ้าหน้าที่ปฏิเสธเพราะเอกสารไม่ครบ ไม่ถูกต้องด้วย แล้วการทำนิติกรรมอย่าง ขายฝาก และ จำนอง ล่ะ สามารถมอบอำนาจไปทำเรื่องแทนได้ไหมนะ ? ถ้าไม่อยากมีปัญหาเรื่องเอกสารต้องทำอย่างไร มาหาคำตอบกัน. ขายฝาก-จำนอง มอบอำนาจได้ไหม ? การทำขายฝาก หรือ จำนองนั้น ก็ไม่ต่างอะไรกับการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ในแง่ของการ มอบอำนาจ ให้ผู้อื่นทำแทน สามารถทำได้ไม่ว่าจะเป็น ผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์) หรือ ผู้รับซื้อฝาก (เจ้าของเงิน) เองก็ตาม หรือในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายต้องการมอบอำนาจให้บุคคลเดียว ป็นผู้ไปทำสัญญาขายแทนก็ทำได้เช่นกัน เอกสารสำหรับการมอบอำนาจมีอะไรบ้าง ? สิ่งแรกที่จำเป็นต้องมี สำหรับการในการมอบอำนาจนั้นคือ “หนังสือมอบอำนาจ” โดยสามารถใช้แบบฟอร์มของสำนักงานที่ดินที่เรียกว่า ท.ด.21 เพื่อความถูกต้องที่สุด สามารถขอได้ที่สำนักงานที่ดิน หรือดาวน์โหลดจากเว็บไซต์ตามนี้ก็ได้เช่นกัน https://www.dol.go.th/Documents/td21.pdf โดยในส่วนของรายละเอียดที่ต้องกรอกลงไปในหนังสือมอบอำนาจนั้น ก็จำเป็นต้องเขียนตามถ้อยคำที่กำหนดไว้โดยกรมที่ดิน เพื่อไม่ให้เราโดยเจ้าหน้าที่ปฏิเสธกลับมา สามารถดูตัวอย่างการเขียน หนังสือมอบอำนาจได้ที่ https://www.dol.go.th/Pages/ตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจ.aspx นอกจากนี้ยังมีเอกสารที่ต้องเตรียมไว้สำหรับแนบไปพร้อมกับหนังสือมอบอำนาจก็คือ
กรณีมีคู่สมรส จำเป็นต้องใช้เอกสารของคู่สมรสด้วย ดังนี้
ทำไมนายทุนบางคน ถึงไม่ค่อยรับเคสมอบอำนาจ ? อาจจะเคยเห็นกันมาบ้าง สำหรับเคสที่นายทุนผู้รับซื้อฝาก “ไม่รับ” เคสที่เป็นการมอบอำนาจจากเจ้าของทรัพย์ สาเหตุเป็นเพราะว่าเพื่อ ป้องกันความเสี่ยงในอนาคต ในเรื่องของกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ หลายๆ ครั้งมักจะมีเจ้าของทรัพย์ที่แท้จริงมาแสดงตัวว่า ไม่ได้ยินยอม ให้นำทรัพย์ของเขามาทำการจำนอง หรือ ขายฝาก เป็นเหตุให้ต้องเสียเวลามานั่งฟ้องศาลกันอีก ทำให้นายทุนหลายๆ ท่านตัดปัญหา ด้วยการไม่รับเคสขายฝากที่เป็นการมอบอำนาจกันเลยทีเดียว สรุป.. การมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำเรื่อง ขายฝาก-จำนอง นั้นสามารถทำได้ แต่ทางที่ดีนั้นหากเป็นไปได้ เจ้าของทรัพย์ก็ควรจะเป็นผู้ที่ไปเรื่อง ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินเอง เพื่อลดความเสี่ยง ลดโอกาสเกิดปัญหาที่จะตามมาในอนาคตนั่นเอง ——————————————————- สนใจจำนอง-ขายฝาก หรือปรึกษาปัญหา ติดต่อเราได้ทาง Line:
@PropertyForCash หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://propertyforcash.co/ขายฝาก-จำนอง/ นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property for Cash อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://propertyforcash.co/articles/ หรือ https://web.facebook.com/propertyforcashofficial/ |
ขายฝาก มอบ อํา น่า จ ได้ไหม
ลิขสิทธิ์ © 2024 moicapnhap Inc.
