การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัด ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับผู้เช่าชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าได้ เพราะใน สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6239/2551
สัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ให้เช่าเมื่อไรก็ได้ ดังนั้น การที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ ผู้ให้เช่าต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าหรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยผู้เช่าจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ เมื่อผู้ให้เช่าไม่ได้ผิดนัด การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าจึงเป็นไปโดยมิชอบ ผู้เช่าเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือน ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่เฉพาะชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยจำเลยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากจำเลยเช่าได้ 2 ปี จำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังโจทก์ ทั้งที่โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า ทั้งยังขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าไปเช่าพื้นที่เฉพาะส่วนที่กั้นด้านล่างของอาคารเลขที่ 165-167 ถนนชุมพล อำเภอเมืองฉะเชิงทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา ห่างจากอาคารของโจทก์ประมาณ 50 เมตร และไม่ชำระค่าเช่าอีกหนึ่งปีเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ 720,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องทุบกระเบื้องและปูพื้นพร้อมปูกระเบื้องยางให้เหมือนเดิม 50,000 บาท กับต้องทาสีฝ้าเพดาน เดินสายไฟฟ้า 50,000 บาท รวมเป็นเงิน 820,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารตามฟ้องจากโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปีจริง เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2544 จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบว่ากิจการของจำเลยประสบปัญหาจึงขอเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบเป็นเวลา 3 เดือนก่อนครบกำหนดการชำระค่าเช่าในวันที่ 14 กรกฎาคม 2544 สัญญาเช่าที่โจทก์กับจำเลยทำขึ้นไม่ได้ห้ามจำเลยบอกเลิกการเช่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาตามสัญญาเช่า จำเลยไม่ได้ทำให้อาคารที่เช่าจากโจทก์เสียหายแต่กลับปรับปรุงอาคารเพื่อให้ใช้ประโยชน์ดีขึ้นจำเลยไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายและค่าเช่าให้แก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 730,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขอนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 250,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 17 ตุลาคม 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารเลขที่ 197-199 ถนนชุมพล ตำบลหน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัดฉะเชิงเทรา กับโจทก์มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 15 กรกฎาคม 2542 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2545 โดยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าแก่โจทก์เป็นรายปี ปีละ 720,000 บาท หลังจากที่จำเลยเช่าพื้นที่ของอาคารดังกล่าวได้ 2 ปี จำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 30 เมษายน 2544 บอกเลิกการเช่าไปยังโจทก์และไม่ชำระค่าเช่าปีสุดท้ายให้แก่โจทก์ โจทก์จึงมีหนังสือลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2544 ไปถึงจำเลยและแจ้งให้ทราบว่าโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยบอกเลิกการเช่า ทั้งยังเตือนให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าปีสุดท้ายเป็นเงิน 720,000 บาท แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมชำระค่าเช่า ครั้นต่อมาวันที่ 8 กรกฎาคม 2544 จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากสถานที่เช่าของโจทก์
ทั้ง 5 ข้อข้างบนนี้ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิที่จะริบเงินประกัน รวมทั้งค่าเช่าที่ชำระไว้แล้ว และยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นได้อีกด้วย ส่วนถ้าหากการยกเลิกสัญญาเกิดขึ้นจากเหตุสุดวิสัย เช่น เกิดไฟไหม้ อาคารทรุด หรืออื่น ๆ ที่ไม่ได้เกิดจากการกระทำของผู้เช่า ทั้ง 2 ฝ่ายไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ และต้องคืนเงินประกันให้กับผู้ให้เช่าตามสัญญาอีกด้วย
ในตัวสัญญา ควรระบุ ระยะเวลาการย้ายออกจากคอนโด ไว้ด้วย เช่น “ผู้ให้เช่ามีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากห้องเช่าได้ทันที โดยผู้เช่าต้องเป็นฝ่ายชำระค่าขนย้ายให้ (หักจากค่าประกันความเสียหาย) ซึ่งผู้ให้เช่าจะดูแลทรัพย์สินของผู้เช่าไว้เป็นเวลา 15 วัน หากไม่มาเอาคืนก็จะถือว่าตกเป็นของผู้ให้เช่า” เป็นตัวอย่างนะครับ
ในกรณีบอกเลิกสัญญาในสถานการณ์ปกติ ที่ผู้เช่ามิได้ละเมิดสัญญาใด ๆ ตามกฎหมายแล้วผู้ให้เช่าจะยกเลิกสัญญาก่อนหมดเวลาตามสัญญาไม่ได้ ต้องรอหมดสัญญาก่อนนะครับ และต้องแจ้งแก่ผู้เช่าว่าจะไม่เช่าต่อ อย่างน้อย 30 วัน
ส่วนด้านผู้เช่าเอง มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตลอดนะครับ โดยต้องบอกเจ้าของห้องล่วงหน้า 30 วัน แต่ก็จะต้องพักอาศัยมาแล้วอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของสัญญา เช่น สัญญาการเช่ามีระยะเวลา 1 ปี ผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้ว 6 เดือน
จึงจะแจ้งเจ้าของห้องล่วงหน้า 30 วัน ได้เพื่อเป็นการรักษาทั้งสิทธิ์ในการย้ายของผู้เช่า และไม่ให้เจ้าของห้องเสียโอกาสหาผู้เช่าใหม่กะทันหันอีกด้วยนะครับ
ดังนั้นหากการเช่ายังไม่แน่ใจระยะเวลาที่จะเช่า ควรระบุสัญญาเช่า 3-6 เดือนกันก่อนได้นะครับ และหากมีความแน่นอนแล้วอยากแก้สัญญาเป็นรายปีเมื่อไร ก็สามารถแจ้งเจ้าของห้องเพื่อเปลี่ยนสัญญาได้ครับ
ส่วนการจะ ต่อสัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ก็ควรแจ้งก่อน 30 วัน โดยทำสัญญากันใหม่ หรือตามแต่ตกลงกันนะครับผม
สรุปให้จำง่าย ๆ ว่า ผู้ให้เช่าต้องหมดสัญญาแล้วปกติคือ 30 วัน ส่วนร้ายแรง 7 วันนะครับผม
—————————————————–
#OkasAgency #โอกาสเอเจนซี่ #ให้โอกาสเราสร้างโอกาสคุณ #ลงทุนแบบยืดหยุ่น #รับผลตอบแทน100% #ลงทุนคอนโด #ลงทุนปล่อยเช่า