โอนที่ดิน ขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ยังต้องเสียภาษี และค่าธรรมเนียม ที่แตกต่างกัน หาคำตอบได้ที่นี่
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีข้อแนะนำ สำหรับการซื้อขาย โอนที่ดิน ที่นอกจากการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะมีการคิดภาษีค่าโอนที่ดิน ซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณี ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นกรณีต่างๆ ดังนี้
กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
สำหรับการค่าโอนที่ดินให้กับญาติพี่น้องนั้น แม้จะมีความเกี่ยวพันกันทางสายเลือด แต่ก็มีความแตกต่างกันตามแต่ละกรณี โดยสามารถดูได้ดังนี้
ค่าโอนที่ดินสำหรับลูกที่ชอบด้วยกฏหมาย
สำหรับคำว่า ลูกที่ชอบด้วยกฏหมาย นั้น หมายถึง ลูกที่ได้กำเนิดในระหว่างที่ฝ่ายพ่อและแม่อยู่ในระหว่างการจดทะเบียนสมรส แล้วต้องการยกที่ดินที่มีให้กับลูก จะมีค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนที่ดินดังนี้
- ค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% จากราคาประเมิน (เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท)
หมายเหตุ: สำหรับลูกบุญธรรมจะถูกนับรวมในกรณีของการโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้อง
ค่าโอนที่ดินสำหรับลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมาย
สำหรับคำว่า ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมายนั้น หมายถึง ลูกที่ได้กำเนิดขึ้นในระหว่างที่พ่อและแม่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือไม่ได้ทำการจดใบทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด กรณีดังกล่าวจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ค่าโอนที่ดินสำหรับสามีภรรยา
สำหรับคู่แต่งงาน หรือสามี-ภรรยาที่ต้องการจะมอบที่ดินให้แก่กัน แต่ไม่ใช่ในรูปแบบของมรดก จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ค่าโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้อง ที่ไม่ใช่ลูก
ญาติพี่น้องในที่นี้ หมายถึง พี่น้อง ปู่ ย่า น้า อา ลูกเขย ลูกสะใภ้ และรวมไปถึงลูกบุญธรรม หากไม่ได้ทำการโอนในรูปแบบของมรดก จะต้องเสียค่าโอนที่ดินดังนี้
- ค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมิน แต่ถ้าหากกรณีที่ปู่ ย่า ตา ยาย โอนให้หลานที่สืบสายเลือดแท้ๆ จะเสียเพียง 0.5% จากราคาประเมินเท่านั้น
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
จะสังเกตได้ว่า แม้จะเป็นญาติสนิทฝ่ายใดก็ตาม หากไม่ใช่ผู้ที่เป็นลูกแท้ๆ ก็ต้องเสียภาษีค่าโอนที่ดินในจำนวนเดียวกันกับการซื้อขายที่ดินตามปกติ เพียงแต่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะมีการหักค่าใช้จ่ายยืนพื้นที่ 50% (ไม่จำกัดจำนวนปีที่ครอบครอง)
กรณีโอนในฐานะมรดก
สำหรับการโอนในฐานะมรดก จะเสียค่าโอนที่ดินเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น โดยจะแบ่งออกเป็น 2 กรณีดังนี้
- กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) หรือเป็นคู่สมรส จะคิดค่าธรรมเนียมเพียง 0.5% จากราคาประเมินเท่านั้น
- กรณีที่ฝ่ายรับมรดกเป็นญาติพี่น้องที่ไม่ได้สืบสายเลือด หรือลูกบุญธรรม จะคิดค่าธรรมเนียมเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมิน
นอกจากนี้ ยังมีเงื่อนไขพิเศษจากการโอน ในฐานะมรดกเพิ่มเติม ดังนี้
- หากทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องเสียภาษีเป็นจำนวน 10% นับจากส่วนที่เกินมูลค่า 100 ล้านบาท
- หากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) จะคิดอัตราภาษีเพียง 5% เท่านั้น
- หากเป็นการโอนมรดกระหว่างสามี-ภรรยา จากกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต หากจดทะเบียนสมรสกันถูกต้องตามกฏหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นภาษี โดยไม่ต้องจ่ายค่าโอนที่ดินใด ๆ
กรณีโอนสำหรับซื้อ-ขาย
สำหรับการโอนซื้อขายที่ดินนั้น ไม่ว่าอีกฝ่ายจะเป็นญาติพี่น้องหรือใคร ก็จะมีค่าใช้จ่ายจำเป็นด้วยกันทั้งหมดดังนี้
- ค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ จะคิดค่าใช้จ่ายเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมินที่ดิน
- ค่าอากรแสตมป์ อยู่ที่ 0.5% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อยู่ที่ 3.3% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง
ข้อควรระวังหลังการโอน
อีกสิ่งหนึ่งที่อยากจะเตือนให้พึงระวังเอาไว้ นั่นก็คือ เมื่อทำการโอนแล้ว กรรมสิทธิ์ทั้งหมด จะตกเป็นของเจ้าของใหม่ทันที โดยที่เจ้าของเดิม ไม่สามารถดำเนินการอะไรต่อได้อีกแล้ว
แม้ว่ากรณีที่โอนให้กันในรูปแบบมรดก หรือพ่อแม่ยกให้ลูก อาจสามารถไถ่ถอนคืนได้ แต่สำหรับการซื้อ-ขายตามปกตินั้น จะไม่มีสิทธิ์ใด ๆ เลย ผู้โอนจึงต้องระมัดระวัง ในขั้นตอนการโอนที่ดินเอาไว้ให้มาก ๆ
สำหรับผู้ที่ต้องการเช็กราคาประเมินที่ดินของตัวเองคร่าว ๆ สามารถตรวจสอบได้ที่ เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ เพื่อการประมาณค่าใช้จ่ายสำหรับค่าโอนที่ดินแบบคร่าว ๆ ให้การจัดการเรื่องต่าง ๆ เป็นไปได้รวดเร็วยิ่งขึ้น